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          扶政辦發〔2020〕18號:《扶綏縣住宅專項維修資金增值收益的 管理分配辦法》的政策解讀

          2020-12-11 17:25     來源:扶綏縣人民政府辦公室
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          為進一步規范我住宅專項維修資金管理工作,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護住宅專項維修資金所有者的合法權益,確保住宅專項維修資金增值收益分配公正、公平、公開,根據國家有關法律、法規、規章和政策的規定,結合本實際,我局草擬了《扶綏縣住宅專項維修資金增值收益管理分配辦法》(送審稿),現就《管理分配辦法》解讀如下:

          一、背景和依據

          崇左市2017年出臺了《崇左市住宅專項維修資金管理暫行規定的通知》(發〔20173號),至今已運行3年,在我縣住宅維修養護管理工作中發揮了重要的指導作用。近年來,隨著維修資金交存余額不斷增加,增值收益規模不斷擴大,管理工作日趨繁重,投入的人力物力不斷增加,分配問題日益顯現,關系到交存業主的切身利益,亟需對增值收益的分配進行明確。

          根據住建部房地產市場監管司20197月印發的《關于開展住宅專項維修資金自查工作的緊急通知》,為此,我局依據《物權法》《物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》,借鑒南寧、桂林、欽北防、百色等城市經驗做法,結合扶綏縣的實際情況,研究制定了《扶綏縣住宅專項維修資金增值收益管理分配辦法》(以下簡稱《辦法》)。

          二、《辦法》的主要內容

          《辦法》共條,分別從制定目的、有關定義、管理費用提取額度、分配原則、資金可分配增值收益的核算、解釋權和施行時間等方面進行了詳細規定,進一步加強增值收益的管理分配,維護房屋專項維修資金所有者的合法權益。

          (一)制定的目的,為進一步規范我住宅專項維修資金管理工作,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護住宅專項維修資金所有者的合法權益。

          (二)詳細闡明了住宅專項維修資金增值收益、管理費用、結算期間等幾個重要概念,明確了行政管理范圍,扶綏縣房產管理所負責扶綏縣城區住宅專項維修資金增值收益的監督管理工作,并對我縣的各鄉鎮住宅專項維修資金增值收益管理工作進行監督指導。

          (三)明確了管理費用提取額度。維修資金管理部門每年可以從維資金增值收益總額中提取20%額度作為管理費用,并與專項維修資金分賬核算,管理費用由縣房管所代管,繳存和使用接受財政部門的核定和監督。

          (四)確定了分配原則。資金增值收益原則上歸全體業主所有,除提取必要管理費用外,轉存入維修資金滾存使用,維修資金管理部門應當在確保資金管理安全情況下盡量使維修資金增值最大化。依照有關規定由開發企業代業主預存預繳的專項維修資金所產生的利息收益可以作為業主收益,開發企業不參與增值收益分配(開發企業自留房除外)。

          (五)明確了資金可分配增值收益的構成。包括結算期間業主存入各個商業銀行的活期收益總額;結算期間業主存入各個商業銀行的定期收益總額(包括半年、一年、二年、三年、五年期等)收益;結算期間購買一級國債結算期間所產生的收益總額;結算期間利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的屬于全體業主所得收益,但業主大會另有處分決定的除外;結算期間住宅共用設施設備回收的殘值;其他可以增值的收益等。

          (六)明確了可分配增值收益總額的核算辦法。可分配增值收益總額即為維修資金增值收益總額減去必要管理費用后為結算期間資金的可分配收益總額。可分配收益總額占維修資金增值收益總額的80%,管理費用占維修資金增值收益總額的20%。計算公式如下:可分配收益總額=維修資金增值收益總額-管理費用

          (七)明確了可分配增值收益率的確定。可分配增值收益率即為可分配收益總額在結算期間內每元每日所產生的收益比率(簡稱分配收益率),計算公式如下:

          分配收益率=結算期間可分配增值收益總額/結算期間維修資金(本金)累計總額/365天

          (八)明確了增值收益分配方式。維修資金增值收益可以定期(季/半年/年)分配至每一業主個人賬戶(單元戶,即房屋分戶賬戶),計算方法如下兩種,一是結算期間本金不變計算個人增值收益方法:二是結算期間本金改變計算個人增值收益方法:如果個人繳存的維修資金在結算期間使用了一部分,在計算收益是本金可以分段計算。

          (九)明確了增值收益分配操作方式。維修資金增值收益分配可以利用維修資金管理系統完成,即在每個結算期間,由維修資金管理單位與各個商業銀行或其他資金使用部門結算增值部分總額,再按比例提取20%管理費后算出可分配增值收益額度,然后利用系統分配功能計算分配給各個業主。本期分配的增值收益部分直接納入下一個結算期的本金額度。

          ()細化管理費用支出形式。根據廣西壯族自治區〈住宅專項維修資金管理辦法〉實施細則(桂建房[2011]11)第四條住宅專項維修資金管理機構的管理經費可以行政撥款或經財政部門核定后在住宅專項維修資金的增值收益中列支。管理費用支出是指保證維修資金監管工作正常開展而實際發生的費用,主要包括管理人員工資福利(財政供養除外)、辦公費用,資金綜合信息管理系統開發、升級改造、日常維護費和網絡信息服務費,管理人員業務學習培訓費,法律法規、業務知識宣傳費等開支。

          三、需要特別說明的情況

          《辦法》規定每年從維修資金增值收益中提取不超過20%額度作為必要管理費用。其理由如下:扶綏縣城區開展維修資金管理工作以來,支出宣傳費、系統開發運行等費用支出約30萬元,尚有約15萬元維修資金系統開發余款未付。由于沒有完善機制,上述增值收益沒有得到充分使用,發揮維修資金增值的應有作用。根據《崇左市住宅專項維修資金管理規定》,維修資金應及時公布交存、收益、使用和結存情況,列支的項目、費用和分攤情況,業主分戶賬中資金交存、收益、使用和結存等。為完善維修資金管理工作,仍需安排經費開發完善業主交存余額查詢平臺、業主電子投票平臺、短信通知系統等系統,此外由于管理需要大量的人力物力,需要聘用部分管理人員所產生的工資福利、業務培訓、工作宣傳、現場查勘核驗等也需作經費安排。

          四、《辦法》的組織實施

          本《辦法》自公布之日起施行。

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